LA CALCULADORA HA SIDO REVISADA CON ESTA MODIFICACIÓN Y LIMITE DE 400.000 €, no así el texto de la entrada en el blog, que se mantiene el original de la fecha de publicación.
La Reforma Fiscal para el año 2015 recoge, entre otros cambios, dos cuestiones de gran importancia en la tributación por ganancias patrimoniales surgidas con ocasión de la transmisión de inmuebles.
Por un lado, se elimina la aplicación de los llamados coeficientes de abatimiento o reductores de la ganancia patrimonial, que se aplicaban a aquellas transmisiones de inmuebles que se habían adquirido u obtenido con anterioridad al año 1995, de modo tal que por cada año que hubiese discurrido entre la adquisición y ese año, suponía una reducción de ganancia obtenida del 11,11 %, hasta alcanzar el 100% al superar los 9 años (1986).
Si bien en el año 2006 ya hubo una modificación para rebajar el efecto de estos coeficientes, introduciendo una ponderación de modo que la reducción de ganancia no se aplicaba al tiempo que mediaba entre el 19 de enero de 2006 y la fecha de transmisión, la rebaja en la reducción era muy pequeña, pues, porcentualmente, el número de años transcurridos desde la adquisición hasta el 2006, comparado con el número de años posteriores al 2006, sigue siendo incluso a día de hoy (8 años) muy alejada.
Por otro lado, también desaparece la corrección monetaria de los valores de adquisición y de gastos en reformas o reparaciones. De este modo, se considerará ganancia la inflación monetaria sufrida en todo el periodo que discurre desde la adquisición hasta la venta.
Difícil explicación a esta eliminación de actualización de valores con la inflación monetaria, pues no se puede considerar que existe creación de ganancias cuando un bien se adquiere por un valor y luego se vende por ese mismo valor con el único incremento de la inflación monetaria sufrida.
En definitiva, la reforma perjudica intensamente a aquellos propietarios de inmuebles que los adquirieron antes de 1986 y, en menor medida pero también destacable, los adquiridos con posterioridad.
Cierto es que existe una reducción del tipo impositivo (una media de un 2% aproximadamente para la mayoría de los casos), pero no alcanza a compensar mínimamente la situación anterior.
La Reforma entrará en vigor el 1 de enero de 2015, por lo que las transmisiones producidas antes de dicha fecha seguirán beneficiándose de estas dos medidas.
Por ello, es oportuno anticiparse a este cambio si estamos en algunas de las situaciones en las que nos benefician las dos medidas anteriores que ahora se eliminan.
La única manera de conseguirlo es generar la ganancia patrimonial de nuestros inmuebles antes del 31 de diciembre de 2014. Para ello, se abren las siguientes opciones:
Para que puedan analizar si les interesa fiscalmente efectuar alguna de estas operaciones antes del 31 de diciembre de 2014, les facilitamos una calculadora en la cual deberán de introducir el coste de adquisición, las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble con posterioridad a la adquisición y el precio de venta (o valor real en el momento de la operación).
Datos de partida
Datos transmisión:
Valor de transmisión:
Importe de la transmisión:
Suma de los valores de transmisión de todos los elementos patrimoniales a cuya ganancia patrimonial le hubiera resultado de aplicación los coeficientes de abatimiento (es decir, adquiridos antes del 31/12/1994), transmitidos hasta la fecha de transmisión de este elemento patrimonial:
(*) Tenga en cuenta que, para transmisiones de bienes adquiridos con anterioridad a 31/12/1994, la fecha de transmisión influirá en el cálculo de los coeficientes de abatimiento.El formato de las fechas debe ser dd/mm/aaaa
Datos adquisición:
Valor de adquisición:
Importe de la adquisición:
(+) Gastos – (-) Amortizaciones:
Año | Importe | Importe actualizado |
---|---|---|
La ganancia producida es por la enajenación de un inmueble urbano adquirido entre las fechas 12/05/2012 y 31/12/2012.
Comparativa en la tributación (sin considerar mínimos personales y familiares)
2014 | 2015 | 2016 | |
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Ganancia patrimonial obtenida | |||
Parte de la ganancia patrimonial susceptible de reducción | |||
Reducción aplicable (coeficientes de abatimiento) | |||
GANANCIA PATRIMONIAL REDUCIDA | |||
Ganancia exenta 50 por 100 | |||
GANANCIA PATRIMONIAL REDUCIDA NO EXENTA IMPUTABLE | |||
CUOTA | |||
Gravamen complementario | |||
CUOTA TOTAL |
Hola, voy a vender por 116.000€ un piso que compré en el año 2001. Lo compré en ruinas por 18.000€ + unos 3.200€ de ITP,notaria,etc. Tuve que rehabilitarlo y me gasté 49.000€ (entre facturas de la constructora, licencias y honorarios arquitectos). Como el edificio estaba también en ruinas, en la comunidad de vecinos acometimos la rehabilitación integral del edificio, A mí me tocó pagar 12.000€ en efectivo según mi cuota en la comunidad. Otra parte de la rehabilitación se efectuó con una subvención pública (unos 380.000€) de los que tuve que declarar mi parte alícuota como ganancia patrimonial en las sucesivas declaraciones de IRPF. A todo esto, me quedan 95.000€ de hipoteca por pagar.
¿Cómo debo calcular el importe de adquisición del piso para determinar si tengo ganancias o pérdidas patrimoniales a la hora de pagar impuestos?
Muchas gracias por vuestra ayuda
Hola,
En principio el valor de adquisición estará formado por la suma de:
Por otro lado, los gastos de cancelación de hipoteca que soportes minorarán el valor de transmisión.
En relación a los gastos por rehabilitación, tanto de la vivienda como del edificio, para que puedan adicionarse al valor de adquisición deben considerarse gastos de mejora o inversiones en la vivienda. Para la AEAT se tratará de una mejora o inversión cuando por efecto de las obras se produzca:
Te pongo algunos ejemplos:
Te aconsejo la lectura de la consultas de la Dirección General de Tributos que te indico, a través de su página Web http://petete.minhafp.gob.es/consultas/tributos/consuvin. En tu caso me plantearía realizar una consulta a ese órgano, detallando cada una de las modificaciones que se han realizado en el inmueble, debido a la cuantía de las cantidades destinadas a este concepto.
Por otro lado, si la vivienda fue tu vivienda habitual, si reinviertes el importe de la transmisión en una nueva vivienda habitual, podrías beneficiarte de un exención en la tributación de la ganancia patrimonial.
No funciona el simulador
Hola José. Probablemente se trate de un problema en la configuración de tu navegador web… quizás tenga javaScript inhabilitado.