Tributación de las ganancias patrimoniales con la reforma fiscal 2015

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Tributación de las ganancias patrimoniales con la reforma fiscal 2015

ADVERTENCIA: El Grupo Parlamentario Popular en el Senado (GPP) formuló enmienda a la modificación de la Disposición transitoria novena de la Ley del IRPF que regula el Régimen transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994, proponiendo una redacción por la cual se seguirán aplicando los coeficientes reductores de bienes inmuebles adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1996, hasta que el valor de las ventas realizadas de esos inmuebles, computados a partir de 1 de enero de 2015, supere los 400.000 €, de modo que, una vez vendidos bienes adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1996 por valor de más 400.000 €, al exceso de esa cifra del precio de venta acumulado tributará íntegramente sin aplicar los coeficientes reductores. Esta enmienda fue aprobada e incorporada al texto definitivo de la Ley.
LA CALCULADORA HA SIDO REVISADA CON ESTA MODIFICACIÓN Y LIMITE DE 400.000 €, no así el texto de la entrada en el blog, que se mantiene el original de la fecha de publicación.
LA CALCULADORA TAMBIÉN HA SIDO REVISADA para aplicar los nuevos tipos aplicables a la base del ahorro (Real Decreto-ley 9/2015, de 10 de julio).

La Reforma Fiscal para el año 2015 recoge, entre otros cambios, dos cuestiones de gran importancia en la tributación por ganancias patrimoniales surgidas con ocasión de la transmisión de inmuebles.

Por un lado, se elimina la aplicación de los llamados coeficientes de abatimiento o reductores de la ganancia patrimonial, que se aplicaban a aquellas transmisiones de inmuebles que se habían adquirido u obtenido con anterioridad al año 1995, de modo tal que por cada año que hubiese discurrido entre la adquisición y ese año, suponía una reducción de ganancia obtenida del 11,11 %, hasta alcanzar el 100% al superar los 9 años (1986).

Si bien en el año 2006 ya hubo una modificación para rebajar el efecto de estos coeficientes, introduciendo una ponderación de modo que la reducción de ganancia no se aplicaba al tiempo que mediaba entre el 19 de enero de 2006 y la fecha de transmisión, la rebaja en la reducción era muy pequeña, pues, porcentualmente, el número de años transcurridos desde la adquisición hasta el 2006, comparado con el número de años posteriores al 2006, sigue siendo incluso a día de hoy (8 años) muy alejada.

Por otro lado, también desaparece la corrección monetaria de los valores de adquisición y de gastos en reformas o reparaciones. De este modo, se considerará ganancia la inflación monetaria sufrida en todo el periodo que discurre desde la adquisición hasta la venta.

Difícil explicación a esta eliminación de actualización de valores con la inflación monetaria, pues no se puede considerar que existe creación de ganancias cuando un bien se adquiere por un valor y luego se vende por ese mismo valor con el único incremento de la inflación monetaria sufrida.

En definitiva, la reforma perjudica intensamente a aquellos propietarios de inmuebles que los adquirieron antes de 1986 y, en menor medida pero también destacable, los adquiridos con posterioridad.

Cierto es que existe una reducción del tipo impositivo (una media de un 2% aproximadamente para la mayoría de los casos), pero no alcanza a compensar mínimamente la situación anterior.

La Reforma entrará en vigor el 1 de enero de 2015, por lo que las transmisiones producidas antes de dicha fecha seguirán beneficiándose de estas dos medidas.

Por ello, es oportuno anticiparse a este cambio si estamos en algunas de las situaciones en las que nos benefician las dos medidas anteriores que ahora se eliminan.

La única manera de conseguirlo es generar la ganancia patrimonial de nuestros inmuebles antes del 31 de diciembre de 2014. Para ello, se abren las siguientes opciones:

  • La obvia de proceder a la venta o permuta del inmueble, si es nuestro interés deshacernos del inmueble
  • Una donación, en caso muy puntuales, pues genera el impuesto de Donaciones, a veces son colacionables al momento del fallecimiento del donante, y no tendría sentido si el bien pretendía que llegase igualmente al donatario por virtud de testamento.
  • La aportación de los inmuebles a una sociedad mercantil que no sea de mera tenencia de bienes, bien constituyéndola, con objeto social, entre otros posibles, de alquiler (si es inmueble construido) o promoción (si es terreno o solar), bien ampliando capital de una ya existente.
  • La aportación de los inmuebles a la sociedad de gananciales si estos son de carácter privativo de uno de los cónyuges.

Para que puedan analizar si les interesa fiscalmente efectuar alguna de estas operaciones antes del 31 de diciembre de 2014, les facilitamos una calculadora en la cual deberán de introducir el coste de adquisición, las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble con posterioridad a la adquisición y el precio de venta (o valor real en el momento de la operación).

Simulación de la tributación de una ganancia patrimonial por la transmisión de inmuebles no afectos a actividades económicas (o derechos reales sobre los mismos):

Datos de partida

Datos transmisión:

Fecha de transmisión (*):
Valor de transmisión:

Importe de la transmisión:

Suma de los valores de transmisión de todos los elementos patrimoniales a cuya ganancia patrimonial le hubiera resultado de aplicación los coeficientes de abatimiento (es decir, adquiridos antes del 31/12/1994), transmitidos hasta la fecha de transmisión de este elemento patrimonial:

(*) Tenga en cuenta que, para transmisiones de bienes adquiridos con anterioridad a 31/12/1994, la fecha de transmisión influirá en el cálculo de los coeficientes de abatimiento.
El formato de las fechas debe ser dd/mm/aaaa

Datos adquisición:

Fecha de adquisición:
Valor de adquisición:

Importe de la adquisición:

(+) Gastos – (-) Amortizaciones:

Año Importe Importe actualizado

La ganancia producida es por la enajenación de un inmueble urbano adquirido entre las fechas 12/05/2012 y 31/12/2012.

Comparativa en la tributación (sin considerar mínimos personales y familiares)

2014 2015 2016
Ganancia patrimonial obtenida
Parte de la ganancia patrimonial susceptible de reducción
Reducción aplicable (coeficientes de abatimiento)
GANANCIA PATRIMONIAL REDUCIDA
Ganancia exenta 50 por 100
GANANCIA PATRIMONIAL REDUCIDA NO EXENTA IMPUTABLE
CUOTA
Gravamen complementario
CUOTA TOTAL

By | 2017-12-08T20:12:19+00:00 25/julio/ 2014|Tributario|4 Comments

About the Author:

Abogado administrativista, especialista en Administración Local, Urbanismo e Inmobiliario. Asesor de Ayuntamientos. Gestor de Promociones Urbanísticas.

4 Comments

  1. Martha Morales 16 diciembre, 2016 at 6:47 pm - Reply

    Hola, voy a vender por 116.000€ un piso que compré en el año 2001. Lo compré en ruinas por 18.000€ + unos 3.200€ de ITP,notaria,etc. Tuve que rehabilitarlo y me gasté 49.000€ (entre facturas de la constructora, licencias y honorarios arquitectos). Como el edificio estaba también en ruinas, en la comunidad de vecinos acometimos la rehabilitación integral del edificio, A mí me tocó pagar 12.000€ en efectivo según mi cuota en la comunidad. Otra parte de la rehabilitación se efectuó con una subvención pública (unos 380.000€) de los que tuve que declarar mi parte alícuota como ganancia patrimonial en las sucesivas declaraciones de IRPF. A todo esto, me quedan 95.000€ de hipoteca por pagar.
    ¿Cómo debo calcular el importe de adquisición del piso para determinar si tengo ganancias o pérdidas patrimoniales a la hora de pagar impuestos?

    Muchas gracias por vuestra ayuda

    • Ana Docabo 27 diciembre, 2016 at 7:05 pm - Reply

      Hola,
      En principio el valor de adquisición estará formado por la suma de:

      El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado 18.000€
      Gastos y tributos inherentes a la adquisición 3.200€

      Por otro lado, los gastos de cancelación de hipoteca que soportes minorarán el valor de transmisión.
      En relación a los gastos por rehabilitación, tanto de la vivienda como del edificio, para que puedan adicionarse al valor de adquisición deben considerarse gastos de mejora o inversiones en la vivienda. Para la AEAT se tratará de una mejora o inversión cuando por efecto de las obras se produzca:

      • Un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble.
      • Un alargamiento de su vida útil.

      Te pongo algunos ejemplos:

      • No son mejoras: colocación de tarima flotante, remodelación completa de cuartos de baño y cocina, instalación de nuevo cuadro eléctrico, eliminación de gotelé y pintado de paredes (DGT V2490-15).
      • No es mejora la reparación de paredes, techos y pavimentación, instalación eléctrica, tuberías, radiadores, azulejos, suelos… (DGT V2434-12).
      • Instalación de una unidad frío/calor sí constituirá una mejora, siempre que no se hubiera tratado de un supuesto de sustitución (DGT V2867-16).

      Te aconsejo la lectura de la consultas de la Dirección General de Tributos que te indico, a través de su página Web http://petete.minhafp.gob.es/consultas/tributos/consuvin. En tu caso me plantearía realizar una consulta a ese órgano, detallando cada una de las modificaciones que se han realizado en el inmueble, debido a la cuantía de las cantidades destinadas a este concepto.
      Por otro lado, si la vivienda fue tu vivienda habitual, si reinviertes el importe de la transmisión en una nueva vivienda habitual, podrías beneficiarte de un exención en la tributación de la ganancia patrimonial.

  2. José 21 julio, 2015 at 1:16 pm - Reply

    No funciona el simulador

    • Javier Calvo Salve 23 julio, 2015 at 12:30 pm - Reply

      Hola José. Probablemente se trate de un problema en la configuración de tu navegador web… quizás tenga javaScript inhabilitado.

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