En el DOGA de 30 de junio de 2015 se ha publicado la “ORDEN de 29 de junio de 2015 por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos para los efectos de la liquidación de los hechos imponibles del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones, se establecen las reglas para su aplicación y se publica la metodología seguida para su obtención.”

Esta Orden viene a sustituir a la anterior de 29 de diciembre de 2014 para los bienes catastrales urbanos. Así, la disposición adicional regula las valoraciones en la que se seguirá aplicando la anterior normativa de precios medios:

“1. La Orden de 29 de diciembre de 2014 por la que se desarrolla el medio de comprobación de valores de precios medios de mercado aplicable a determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia, y se aprueban los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2015, será aplicable a los hechos imponibles del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones que se devenguen desde el día de su entrada en vigor hasta el día de entrada en vigor de la presente orden, en la parte que se refiere a los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Para los bienes inmuebles de naturaleza rústica la orden de precios medios mantendrá su vigencia durante todo el ejercicio 2015.”

Por tanto, el método de cálculo de valoración inmobiliaria de esta Orden se aplicará a inmuebles de naturaleza urbana cuyo devengo se produzca a partir del 1 de julio de 2015 inclusive. Los de naturaleza rústica seguirán siendo calculado por los precios medios publicados en la Orden de 29 de diciembre de 2014.

Como señala la propia Orden, la Axencia Tributaria de Galicia venía aplicando con anterioridad unos precios medios de mercado que se fijaban por calles y municipios. Con esta nueva norma se regresa al sistema de coeficientes respecto del valor catastral de los bienes inmuebles:

“Esta Comunidad Autónoma venía utilizando con anterioridad, para la valoración de determinados bienes inmuebles urbanos y rústicos, el medio consistente en precios medios de mercado a que alude el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria. Esta orden supone, por lo tanto, para los hechos imponibles devengados a partir de su entrada en vigor, un cambio de medio de valoración para esos bienes urbanos sustituyéndolo por el de estimación por coeficientes sobre el valor catastral. Los demás bienes urbanos que no entran en el ámbito objetivo de esta orden podrán ser valorados por cualquiera de los medios establecidos en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, mientras que para los bienes inmuebles rústicos, dadas su características propias, seguirá siendo de aplicación el medio consistente en precios medios de mercado.”

Este sistema de valoración estimativa, por aplicación de un coeficiente multiplicador al valor catastral, se usaba antiguamente para la determinación de prioridades en la selección de valoraciones para revisar de las respectivas autoliquidaciones presentadas por los contribuyentes. Es decir, si tu valor declarado superaba el resultado obtenido de esa aplicación de coeficientes, tu autoliquidación no se consideraba prioritaria para su revisión. Ahora, este sistema de prioridades pasa a ser método de estimación de valores, con la garantía de que si se aplica por el contribuyente, no sería revisado su valor. Dice el art. 4 de la Orden:

“Artículo 4. Reglas para la aplicación de los coeficientes y efectos:

  1. La comprobación del valor se realizará aplicando los coeficientes aprobados al valor catastral actualizado a la fecha del devengo del impuesto.
  2. Cuando el precio o contraprestación pactada o el valor declarado por el contribuyente sean iguales o superiores al valor estimado en aplicación de los coeficientes aprobados, prevalecerá el mayor y no se procederá a la comprobación de valores.
  3. La Administración tributaria no podrá proceder a la comprobación de valor por otro medio cuando el obligado tributario hubiera declarado el valor resultante de los coeficientes recogidos en la presente orden. No obstante, podrá comprobar la correcta aplicación de los coeficientes, la veracidad y exactitud del precio o contraprestación pactada, así como la correspondencia de las características catastrales consideradas al determinar el valor catastral en la fecha de devengo, con las características físicas, económicas y legales reales del inmueble a valorar.”

Se motiva esta nueva Orden en la intención de simplificar el sistema de valoraciones de inmuebles a efectos tributarios, facilitando al contibuyente el conocimiento de la valoración que se aplicaría en la liquidación del impuesto. Señala la Orden, en su motivación, lo siguiente:

“La sustitución del medio de valoración para determinados bienes urbanos no sólo mantiene los objetivos que señalaban las sucesivas órdenes de precios medios: mejora de la seguridad jurídica estableciendo un criterio de valoración objetivo, común y homogéneo en todo el territorio; información del valor real a efectos fiscales del bien que vaya a ser objeto de adquisición o transmisión; explicación con detalle del sistema de cálculo utilizado y vinculación a la Administración tributaria con el valor publicado, sino que con la referencia al valor catastral, valor conocido por los contribuyentes al ser la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles, le otorga más simplicidad y una acomodación directa del valor resultante a las circunstancias específicas del bien concreto que es objeto de comprobación y que están intrínsecamente recogidas en el cálculo del valor catastral, redundando en una mayor uniformidad de bases de cálculo. Por su parte, la Administración dispone de un medio de valoración que dota de más agilidad y eficacia la tramitación de los expedientes, circunstancia que también redunda en beneficio del ciudadano.

Este nuevo método permite una mayor singularización de los bienes objeto de comprobación, tal y como viene demandando la doctrina jurisprudencial. Esta individualización se logra mediante la utilización de los valores catastrales que han sido objeto de una ponencia a la que los contribuyentes han tenido acceso..”

Aún siendo cierto los efectos referidos por la Orden, también se aprecia que estamos ante una solución al problema que supuso la obligatoriedad impuesta por la jurisprudencia de singularizar las valoraciones de cada bien. Ésta exige, en muchas ocasiones, la visita al inmueble por el técnico que revisa la valoración declarada, lo que sería materialmente imposible sin ampliar personal destinado a la comprobación de valores. Con este sistema referido al valor catastral, se usa la singularización realizada por Catastro en sus ponencias de valores. Y en cuanto al coeficiente multiplicador aplicado, la Orden expone el método por el cual obtuvo esos valores del coeficiente, si bien, curiosamente, no es más que una comparación, usando un muestreo, entre el valor medio de mercado que tenía la anterior Orden de diciembre de 2004 y los valores catastrales de esas muestras. Es decir, siguen usando un supuesto estudio de mercado no publicado:

“Para la obtención de los coeficientes multiplicadores del valor catastral se ha implementado un análisis comparativo de los valores catastrales vigentes en cada ayuntamiento, procedentes de los valores establecidos en la fecha de cada ponencia (documento catastral que recoge el procedimiento de valoración colectiva, los valores zonificados del suelo, los valores de construcción aplicables y los distintos coeficientes actuantes), que surte efectos normalmente en el ejercicio siguiente al de su aprobación.

Estos valores prefijados para una duración máxima estimada de 10 años, que incluyen un coeficiente de «referencia al mercado» (RM) de 0,5 (a partir de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, sobre la aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores) y actualizables anualmente mediante un índice de referencia (vía leyes de presupuestos o a través de un coeficiente establecido al efecto), se han puesto en relación contradictoria directa con los valores de mercado del momento presente, tras una serie de ajustes a la baja en los precios inmobiliarios en los últimos años.”

Los coeficientes así obtenidos, en relación a los principales municipios gallegos, son:

Ayuntamiento Año de ponencia Coeficiente
Vigo 1989 3
A Coruña 1996 2
Ourense 2005 1
Lugo 1997 2
Santiago de Compostela 2009 1,2
Pontevedra 2000 2
Sanxenxo 2014 1,4