Nuevas valoraciones de inmuebles de la Axencia Tributaria de Galicia para el 2015

//Nuevas valoraciones de inmuebles de la Axencia Tributaria de Galicia para el 2015

Nuevas valoraciones de inmuebles de la Axencia Tributaria de Galicia para el 2015

Advertencia: La Orden de 29 de diciembre de 2014 ha sido sustituida por la nueva Orden de 29 de junio de 2015, a la que hacemos referencia en la entrada siguiente: Cambio en las valoraciones de la Xunta de Galicia a partir del 1 de julio de 2015

En el DOGA de 31 de diciembre de 2014 se ha publicado la “ORDEN de 29 de diciembre de 2014 por la que se desarrolla el medio de comprobación de valores de precios medios de mercado aplicable a determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia, y se aprueban los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2015.”

Esta Orden se aplica al “ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones, esta orden se aplicará a los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia.”

A esta Orden (y las anteriores según el año de devengo del impuesto correspondiente) se remiten todas las tasaciones y liquidaciones complementarias que la Axencia Tributaria de Galicia emite en relación a inmuebles, rústicos y urbanos, con motivo de autoliquidaciones de impuestos de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados y sucesiones y donaciones.

Comparando esta Orden para el año 2015 con la publicada en su día para el año 2014, se observa una bajada generalizada de valores de zonas urbanas de un 30% del valor del suelo. Señala su exposición de motivos:

“Durante el año 2014 se han ido poniendo en el mercado, si bien no de forma masiva ni simultánea, sí de forma más o menos continuada, bienes propiedad de las entidades bancarias, tanto usados como nuevos, a precios ya ajustados a la nueva realidad inmobiliaria. Pese a que el proceso no se puede dar por concluido y a que todavía hay promociones por estrenar que mantienen sus precios de oferta sin que ésta sea satisfecha, se considera adecuado y conveniente ajustar los valores de los bienes nuevos para acercarlos a su porcentaje de depreciación a los de segunda mano. Como consecuencia de los análisis llevados a cabo y teniendo en cuenta lo anterior, en la propuesta de PMM para el año 2015 se consolidan las modificaciones introducidas en las anteriores órdenes y se suma una bajada para el valor de los inmuebles urbanos que se puede cuantificar en términos generales en un 12 %.”

Efectivamente, observamos bajadas generalizadas en los valores de las zonas del suelo urbano de las grandes ciudades en un 30%, no así el valor básico de construcción que se mantiene.

Motivado, con toda probabilidad, por las diversas sentencias del TSJ de Galicia, confirmadas por el Tribunal Supremo, que anulan las valoraciones y liquidaciones complementarias efectuadas por la Xunta de Galicia según las anteriores órdenes aprobadas a partir del año 2011, se introduce la posibilidad de aplicar al valor resultante de la suma del valor de suelo y construcción, los coeficientes correctores y reductores especificados en la norma 14 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, sobre normativa técnica catastral. Estos coeficientes, según entienden, confieren la posibilidad de singularizar valoraciones a circunstancias concretas y específicas del inmueble objeto de revisión de valoración.

Estos coeficientes singularizadores específicos del valor catastral son:

  • Coeficiente J) Depreciación funcional o inadecuación (nueva incorporación).
  • Coeficiente K) Viviendas y locales interiores (ya contemplado en la norma 5.2 de las anteriores órdenes de PMM, se iguala su valor con el establecido por la normativa catastral: 0,75).
  • Coeficiente L) Fincas afectadas por cargas singulares (nueva incorporación).
  • Coeficiente M) Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. (nueva incorporación).
  • Coeficiente N) Apreciación o depreciación económica (nueva incorporación).

Habrá que ver si el TSJ de Galicia considera la aplicación (o posibilidad de aplicación) de estos coeficientes catastrales, como un sistema o método suficiente para “adaptar el precio medio al caso concreto”, y para dotar de suficiente motivación los resultados aplicados en las futuras liquidaciones que se dicten en aplicación de esta nueva orden.

El resto de coeficientes se mantienen. Esto es, para construcciones, los de tipificación (según el uso, clase, modalidad y categoría constructiva), antigüedad, y estado de conservación; y el coeficiente de mercado, que refleja el beneficio de una promoción, que mantiene su reducción de valor de 1,4 a 1,2, es decir, una previsión de beneficio del 20% de valor en venta del producto inmobiliario, frente al anterior del 40%.

Señala la Orden lo siguiente:

Por norma general se parte del valor que le asigna la normativa catastral = 1,4 (norma 16 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio), pero ante una previsión a la baja de los precios de viviendas nuevas en los últimos meses del año 2012, motivada por la política de ventas más agresiva que están abordando las entidades bancarias, titulares de una parte importante del stock de viviendas nuevas procedente de embargos a los promotores que no pudieron asegurar su solvencia, y dado que en estas promociones el suelo se adquirió en su día a precios normales en un mercado más dinámico, parece aconsejable aplicar una reducción de los valores de las unidades de obra terminadas con cargo a los beneficios empresariales de promoción, es decir, con cargo al llamado «coeficiente de mercado» que pondera los gastos y los beneficios del promotor. De esta manera se pasa del valor 1,4 que le asigna la norma 16 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, sobre normas técnicas de valoración catastral a un nuevo valor (1,2).

Los valores de zona de las principales ciudades gallegas a efectos inmobiliarios son los siguientes:

ZONA Valor Suelo (m²) Valor Garaje (unidad)
2015 2014 2015 2014
Pz. Compostela 980,00 € 1.400,00 € 40.000,00 € 45.000,00 €
Rosalía de Castro 630,00 € 900,00 € 27.000,00 € 30.000,00 €
Zona Vella 525,00 € 750,00 € 22.000,00 € 25.000,00 €
Príncipe 665,00 € 950,00 € 27.000,00 € 30.000,00 €
O Castro 630,00 € 900,00 € 22.000,00 € 25.000,00 €
Alcabre 630,00 € 900,00 € 22.000,00 € 25.000,00 €
Couto 455,00 € 650,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Aragón 490,00 € 700,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
A Dobrada 455,00 € 650,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Venezuela 490,00 € 700,00 € 22.000,00 € 25.000,00 €
Gran Vía 455,00 € 650,00 € 20.000,00 € 22.000,00 €
Tomás Alonso 525,00 € 750,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Pz. Independencia 455,00 € 650,00 € 20.000,00 € 22.000,00 €
Ramón Nieto 385,00 € 550,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Florida 455,00 € 650,00 € 18.000,00 € 20.000,00 €
Coia 420,00 € 600,00 € 20.000,00 € 22.000,00 €
Bouzas 455,00 € 650,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Pi y Margall 385,00 € 550,00 € 20.000,00 € 22.000,00 €
Teis 385,00 € 550,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
A Pastora 455,00 € 650,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Pz. España 455,00 € 650,00 € 22.000,00 € 25.000,00 €
Castrelos 420,00 € 600,00 € 13.000,00 € 12.000,00 €
A Salgueira 350,00 € 500,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Suburbana Leste 175,00 € 250,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Suburbana Sur 175,00 € 250,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Suburbana Oeste 210,00 € 300,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
ZONA Valor Suelo (m²) Valor Garaje (unidad)
2015 2014 2015 2014
Cidade Vella 1.120,00 € 1.600,00 € 40.000,00 € 45.000,00 €
Pescadería 840,00 € 1.200,00 € 27.000,00 € 30.000,00 €
Ensanches I 840,00 € 1.200,00 € 30.000,00 € 35.000,00 €
Zalaeta 840,00 € 1.200,00 € 22.000,00 € 26.000,00 €
Cidade Xardín 840,00 € 1.200,00 € 27.000,00 € 30.000,00 €
Catro Camiños 560,00 € 800,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Matogrande-Vedra 630,00 € 900,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Monte Alto 560,00 € 800,00 € 18.000,00 € 21.000,00 €
Ensanches II 560,00 € 800,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Os Rosais 560,00 € 800,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Cidade Escolar 630,00 € 900,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Os Castros 455,00 € 650,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Adormideiras 525,00 € 750,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Zapateira-A Pasaxe 455,00 € 650,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
Elviña 420,00 € 600,00 € 11.000,00 € 12.500,00 €
Suburbano 280,00 € 400,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
ZONA Valor Suelo (m²) Valor Garaje (unidad)
2015 2014 2015 2014
Centro – ensanche 700,00 € 1.000,00 € 18.000,00 € 20.000,00 €
Zona Vella 560,00 € 800,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
As Lagoas 490,00 € 700,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
O Couto 280,00 € 400,00 € 14.000,00 € 16.000,00 €
A Ponte 280,00 € 400,00 € 14.000,00 € 16.000,00 €
Cruz Alta 280,00 € 400,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
Mariñamansa 210,00 € 300,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Carballeira-M. Macías 210,00 € 300,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
O Vinteún 210,00 € 300,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
A Granxa 280,00 € 400,00 € 13.000,00 € 12.000,00 €
ZONA Valor Suelo (m²) Valor Garaje (unidad)
2015 2014 2015 2014
R. Ferreiro – Parque 560,00 € 800,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Aceña – Campus 315,00 € 450,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
Zona Vella 455,00 € 650,00 € 22.000,00 € 25.000,00 €
Ensanche Compacto 280,00 € 400,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
Núcleo disperso 140,00 € 200,00 € 8.000,00 € 9.000,00 €
Dotacional 140,00 € 200,00 € 8.000,00 € 9.000,00 €
Suburbano 105,00 € 150,00 € 8.000,00 € 9.000,00 €
ZONA Valor Suelo (m²) Valor Garaje (unidad)
2015 2014 2015 2014
Núcleo H° Intramuros 910,00 € 1.300,00 € 40.000,00 € 45.000,00 €
Ensanche-Sar 875,00 € 1.250,00 € 27.000,00 € 30.000,00 €
As Fontiñas 490,00 € 700,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Núcleo H° Extramuros 385,00 € 550,00 € 14.000,00 € 16.000,00 €
Suburbano 140,00 € 200,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
Ensanche Disperso 175,00 € 250,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Equipamentos 175,00 € 250,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
ZONA Valor Suelo (m²) Valor Garaje (unidad)
2015 2014 2015 2014
Zona Vella 420,00 € 600,00 € 20.000,00 € 22.000,00 €
Ensanche 350,00 € 500,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Suburbano 175,00 € 250,00 € 9.000,00 € 10.000,00 €
Equipamentos 140,00 € 200,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
Núcleos urbanos 105,00 € 150,00 € 9.000,00 € 10.000,00 €
Lourizán 105,00 € 150,00 € 9.000,00 € 10.000,00 €
Ponte Sampaio 105,00 € 150,00 € 9.000,00 € 10.000,00 €
Estribela 105,00 € 150,00 € 9.000,00 € 10.000,00 €
Salcedo 105,00 € 150,00 € 9.000,00 € 10.000,00 €
ZONA Valor Suelo (m²) Valor Garaje (unidad)
2015 2014 2015 2014
Sanxenxo 770,00 € 1.100,00 € 16.000,00 € 18.000,00 €
Portonovo 490,00 € 700,00 € 13.000,00 € 15.000,00 €
Vilalonga-Suburbano 385,00 € 550,00 € 10.000,00 € 12.000,00 €
By | 2017-12-08T20:12:18+00:00 4/enero/ 2015|Tributario|2 Comments

About the Author:

Abogado administrativista, especialista en Administración Local, Urbanismo e Inmobiliario. Asesor de Ayuntamientos. Gestor de Promociones Urbanísticas.

2 Comments

  1. Carlos Palacios 12 diciembre, 2016 at 3:50 am - Reply

    Lo que ha supuesto este cambio es opacidad, y en mi opinión profesional, dificultar al contribuyente la comprensión de la valoración. Por otro lado, penaliza la seguridad jurídica y la objetividad, que ofrecían las metodologías anteriores, al dejar el cálculo en manos de un organismo desastroso y opaco como es el catastro. Porque las valoraciones catastrales son una calamidad, por no decir negligentes y con una falta de motivación supina. Facenda se quita de en medio al contribuyente, y lo obliga a protestar ante un catastro que, con suerte, le responderá cuando se jubile. Y veremos qué dice la respuesta. Indefensión jurídica absoluta

  2. fincasrusticass 14 julio, 2015 at 12:12 am - Reply

    La verdad es que si han bajado considerablemente las valoraciones para este año de 2015, y el sector inmobiliario me parece que es el mas afectado, pero para las personas que quieran invertir en Fincas rusticas de lujo , parcelas o en cualquier otro tipo de inmbuebles pues es una gran oportunidad para hacerlo aprovechando las nuevas valoraciones tributarias.

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