Efectos y consecuencias de la anulación del PXOM de Vigo

///Efectos y consecuencias de la anulación del PXOM de Vigo

Efectos y consecuencias de la anulación del PXOM de Vigo

Toda nulidad de una disposición general, como lo es un instrumento de planeamiento, tiene efectos ‘ex tunc’, es decir, desde el inicio, como si nunca hubiese existido.

Los planes generales nulos no son convalidables. Es decir, no puede subsanarse el defecto apreciado por el Tribunal y volverlo a aprobar, tal y como explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2012 (Rec. 2092/2011), ponente María del Pilar TESO GAMELLA. En Galicia ya tuvimos un sonado caso en el municipio de Gondomar donde se intentó la convalidación del plan anulado y fue duramente contestado por los tribunales.

Los efectos y consecuencias de esta anulación del PXOM de Vigo se extiende tanto a licencias de obra y actividad concedidas, obras en ejecución, actuaciones urbanísticas en tramitación y situación de las propiedades particulares y públicas de los municipios.

Vamos a referir tanto los efectos directos e indirectos de una nulidad de un planeamiento general, como las consecuencias en diversas situaciones de particulares y empresarios.

EFECTOS DE LA NULIDAD DEL PXOM DE VIGO

Lo que más preocupa ante una nulidad de un PXOM es qué va a pasar con todo lo hecho a su amparo. Estamos hablando de licencias de obra, rehabilitación o reforma, primera ocupación, actividad, apertura; desarrollos urbanísticos tramitados o en tramitación, obras de urbanización en marcha o terminadas, obras de construcción en marcha o terminadas, proyecto de infraestructuras o dotaciones de la ciudad, expropiaciones en marcha o finalizadas, etc…en fin, todo un elenco de actuaciones que pasan por las oficinas de la Gerencia de Urbanismo de Vigo.

Los supuestos básicos o generales serían:

+ Licencias de obra, rehabilitación o reforma, primera ocupación, actividad, apertura:

  • A las licencias de obra, rehabilitación o reforma, pendientes de conceder, habiendo cambiado el sentido del silencio administrativo a negativo (de haber sido positivo podría invocarse su concesión por transcurso de 3 meses), no podrán ser otorgadas en base al planeamiento anulado. Sólo cabrá que se adapten los proyecto al anterior planeamiento.
  • A las licencias ya concedida y que están impugnadas o pendientes de un recurso, lo normal es que sean anuladas por nulidad del planeamiento que las amparó.
  • A las licencias ya concedidas y que no tengan ningún recurso o impugnación pendiente, mantienen, en principio, su vigencia, por lo que las obras no tendrían porqué pararse. Ello supone que, si es de obra, podrán obtener al finalizar la licencia de primera ocupación (eso sí, siempre que no introduzca en obra ningún cambio respecto del proyecto inicial). Lo mismo para actividades y aperturas. En este último caso, también podría suceder que se impugnasen ahora esas licencias ya concedidas, pero sólo a través de un procedimiento y con unos requisitos concretos.

+ Planeamiento de desarrollo, Planes Parciales, Planes Especiales de Reforma Interior, Estudios de Detalles, etc…:

  • Al planeamiento de desarrollo ya aprobado y no impugnado, deviene en ineficaz para posteriores actos de ejecución, por lo que no podrá dictarse ningún acto de gestión o ejecución en base a ese planeamiento de desarrollo. Los actos ya dictados a su amparo seguirán vigentes si no han sido impugnados.
  • Al planeamiento de desarrollo en tramitación no podrá terminarse su tramitación, y se archivarían sus expedientes.

+ Actos de gestión urbanística: Equidistribución, Expropiación y Urbanización:

  • Los actos de gestión urbanística ya aprobados y no impugnados, mantienen, en teoría, su eficacia, pero en la práctica, poca utilidad o desarrollo podrían tener. Las equidistribuciones que no se anulen seguirían vigentes, pero las licencias de obra de los solares no podrían concederse. Sí podrían seguirse ejecutando los proyectos de urbanización no impugnados, llegando incluso a ser recepcionados por el Concello, pero no garantizaría la consolidación del suelo, según criterio reciente de los tribunales, al considerar que son obras contrarias a planeamiento, exigiendo volver a recoger un tipo de suelo de urbano no consolidado o urbanizable.
  • Los actos de gestión urbanística en tramitación no podrán ser aprobados, archivándose sus expedientes.
  • Los actos de gestión urbanística impugnados serían anulados con seguridad.

+ Los proyectos de infraestructuras o dotaciones que no estén amparados Obras de urbanización y construcción en marcha:

  • Las infraestructuras o dotaciones que no estén amparadas en su utilidad pública en el PXOM, podrán continuar su tramitación y ejecución.
  • Las infraestructuras o dotaciones cuyos proyectos de ejecución y expropiación ya estén aprobados y su causa de utilidad pública venga derivada del contenido del PXOM, podrán continuar su ejecución. Si esos proyectos están impugnados serán anulados y sus expropiaciones consideradas ilegales, si bien, por utilidad pública, los expropiados probablemente sólo tengan derecho a la nueva indemnización que señala una disposición adicional reciéntemente introducida en la Ley de Expropiación Forzosa por daños efectivos derivados de la nulidad de la expropiación y del justiprecio que finalmente se fije, sin posibilidad de recuperar los terrenos ocupados.
  • Las infraestructuras o dotaciones cuyos proyectos de ejecución y expropiación no estén aprobados definitivamente y su causa de utilidad pública venga derivada del contenido del PXOM, no podrán ser aprobados, archivándose sus expedientes.

+ Los propietarios de terrenos, solares o inmuebles:

  • Si han efectuado gastos para el desarrollo de lo previsto en el PXOM, cuotas de urbanización o junta de compensación, pagado impuestos de tasas urbanística o ICIO, IBI por clasificación del suelo como urbano, podrán reclamar su coste al Concello y Xunta de Galicia, por responsabilidad patrimonial o devolución de ingresos indebidos.
  • Si sufren un cambio de clasificación del suelo que les impida edificar sus solares (deben tener consolidado el derecho edificatorio), podrán exigir la pérdida de valor de los terrenos.
  • Si los terrenos no han alcanzado el grado de consolidación de urbanización necesario para ser solares, habrá que analizar cada caso concreto para apreciar si el plazo aplicable para alcanzar la condición de solar se ha incumplido o no.
  • Si han ejecutado obras en base al PXOM y éstas pasan a estar en régimen de fuera de ordenación por la nulidad del plan, esta situación no sería indemnizable.

Dentro de estos supuestos básicos cabrán casos concretos con sus respectivas especialidades.

CONSECUENCIAS SOBRE PROPIEDADES, ACTIVIDADES Y OBRAS

La nulidad de un Planeamiento General no es algo baladí. Sus efectos y consecuencias son de dimensiones gigantescas. La capacidad de destrucción, en términos monetarios, de una sentencia de nulidad de un PGOU es impresionante.

Ya no sólo se trata del coste directo de redacción y tramitación del PXOM de Vigo que deviene en totalmente inútil (poco es aprovechable tras 8 años, pues la cartografía base es de hace 15 años, la situación de partida para la motivación y justificación es distinta, la normativa ha cambiado o está a punto de cambiar, etc…). Se ha pagado por un trabajo que, ahora, no tiene valor alguno, tanto en lo que estuviese subjetivamente bien hecho como en lo mal hecho.

Pero los daños son muchísimo más amplios:

  • Los gastos económicos directos. Es decir, proyecto, trámites, actuaciones de desarrollo y ejecución del planeamiento (tanto de particulares, empresas como Administraciones Públicas) que devienen inútiles. Todos esos trabajos efectuados en su día, igualmente van a carecer de valor, y su coste no creó riqueza (no entro en su contenido, en términos subjetivos de acierto o error en el desarrollo de una ciudad) sino una pérdida neta total.
  • El tiempo de funcionarios y trabajadores públicos en el desarrollo de ese planeamiento general. Todos queremos que los salarios que los impuestos pagan sean para que los empleados públicos y cargos políticos desarrollen una actividad útil, eficaz y que mejore el país. Nuevamente, sin entrar a valorar si el desarrollo del PXOM de Vigo era subjetivamente bueno o malo, en todo o en parte, para la ciudad, todo el tiempo empleado por los trabajadores de las diversas Administraciones Públicas se convierte en inútil y desaprovechado para otras actividades.

Pero aún falta lo peor. Lo que se le viene encima a la Administración Pública afectada, quiera o no, es también cuantitativamente importante:

  • Las sucesivas nulidades de actos de ejecución del planeamiento que están pendientes de recursos administrativos o judiciales. Esos recursos pendientes no tienen ya otro resultado final que confirmar la nulidad de esos actos dictados al amparo del planeamiento nulo, lo que engordará la factura a pasar por la nulidad del PXOM.
  • Los nuevos recursos que, por oportunistas (o directamente chantajistas urbanísticos, de los que la ciudad de Vigo ya sufrió hace años), puedan querer formularse contra algún acto administrativo de ejecución de planeamiento. Estos recursos, que de no haber nulidad no surgirían, implican a su vez el tiempo y trabajo de más funcionarios y empleados públicos, tanto del Concello como de la Administración de Justicia. A este respecto ya no recojo la posibilidad segura de éxito, pues no es automática como el caso de pleitos o recursos ya iniciados, sino que exige unos requisitos concretos de los que no informaré para evitar su mal uso.

Recopilando nulidades de planeamiento y actos administrativos (el propio PXOM, planeamiento de desarrollo en tramitación o impugnado, instrumentos de gestión urbanística en tramitación o impugnados – compensación, cooperación, equidistribución, etc… -, proyecto de obra o urbanización en tramitación o impugnados, licencias de obra, actividad, etc… en tramitación o impugnanos), surgen después las responsabilidades administrativas todas esas nulidades. En este punto, es cierto que cada caso es variable en la extensión y cuantía de la responsabilidad, pero que indudable es que van a ver infinidad de reclamaciones (además en este caso, de doble tramitación Concello-Xunta, por cuanto la causa de nulidad parece imputable más a la Xunta que al Concello), infinidad de expedientes a tramitar, remisiones al Consejo Consultivo de Galicia, tramitaciones judicial y, finalmente, pagos:

  • La devolución de los impuestos locales cobrados en todos esos trámites, a saber, Tasa por Licencias e Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Esta partida, habitualmente, se devuelve por el Concello por vía ordinaria tributaria.
  • La responsabilidad directa por los costes de desarrollo y ejecución del planeamiento devenidos inútiles. Esta partida suele ser la más clara a la hora de tener que indemnizarla por la Administración.
  • La responsabilidad directa por los costes de ejecución de obras que se deban paralizar, derribar, etc.. (urbanizaciones o incluso construcciones), más los daños a terceros que se ocasiones por esos derribos. Por mucho que corra el nuevo PXOM, será difícil evitar ejecutar derribos, ya no sólo sobre obras inacabadas sino incluso finalizadas, salvo que la Administración de Justicia ponga de su parte en ‘esperar’ al nuevo PXOM, quizás a través de una nueva redacción de un precepto de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa que da pié a retrasar la ejecución de derribos.
  • Pérdida de valor de los terrenos por el cambio de clasificación. En este punto, cada caso es diferente, destacando además el criterio del Consejo Consultivo de Galicia (respecto del PXOM de Ourense) por cuanto entiende que se debería esperar al nuevo PXOM para ver si hay pérdida de valor.
  • Los cambios de estrategia empresarial que se fueron creando al abrigo de ese PXOM, destacando además que esta nulidad de Vigo coge a la ciudad claramente ‘a contrapié’ con la recuperación económica. A diferencia de Ourense, donde la nulidad (año 2011) se produjo en plena crisis inmobiliaria y económica, actualmente se aprecia una reactivación económica de la que Vigo le costará más aprovecharse para mejorar (reformas interiores de barrios o zonas, mejora de infraestructuras y equipamientos, etc…).

Y todo ello requiere de una ingente cantidad de tiempo y esfuerzo por los diversos operadores administrativos, funcionarios, trabajadores públicos, directos y cargos políticos, jueces, letrados de la Administración de Justicia y sus funcionarios, etc, etc…

Y todo ello ¿para qué?. Sólo para indemnizar lo destruido. No crea nada, no produce nada, no genera riqueza ni mejora alguna; sólo resarce, repara un daño descomunal creado porque, en definitiva, la motivación dada para no someter un PXOM a la Evaluación Ambiental Estratégica no fue suficientemente extensa y precisa. Parece mucho daño para tan pequeño defecto, pero el problema no está en si el vicio de nulidad es importante o no, sino en el tamaño y amplitud de lo que se anula. Por eso creo que la manera de evitar estos cataclismos urbanísticos es aligerar de peso a los planes generales, y derivar contenidos de regulación a instrumentos de planeamiento intermedios, que se vayan redactando según la necesidad de expansión, crecimiento o dotación de ciudad vayan surgiendo.

By | 2017-12-08T20:12:15+00:00 2/diciembre/ 2015|Planeamiento, Urbanismo|40 Comments

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Abogado administrativista, especialista en Administración Local, Urbanismo e Inmobiliario. Asesor de Ayuntamientos. Gestor de Promociones Urbanísticas.

40 Comments

  1. encarnación cabido 13 septiembre, 2017 at 9:49 pm - Reply

    Buenas noches

    Mi caso me produce dudas, es antiguo. Yo creo que tengo una licencia de obra por silencio positivo hace años.
    Más de tres meses antes de caer el plan yo lo tenía todo completo y bien.
    Cuándo es firme una licencia por silencio?
    La acción pública de cualquier vecino afecta a esa firmeza ?

    Agradecería que me den cita para consulta. Un saludo

  2. Javier Álvarez 16 octubre, 2016 at 5:39 pm - Reply

    Señala en su artículo que “Sí podrían seguirse ejecutando los proyectos de urbanización no impugnados, llegando incluso a ser recepcionados por el Concello, pero no garantizaría la consolidación del suelo, según criterio reciente de los tribunales, al considerar que son obras contrarias a planeamiento, exigiendo volver a recoger un tipo de suelo de urbano no consolidado o urbanizable”. ¿Podría dar alguna referencia de sentencias concretas recientes que exigan recoger un tipo de suelo urbano no consolidado o urbanizable? Gracias de antemano.

    • Javier Calvo Salve 16 octubre, 2016 at 7:09 pm - Reply

      La doctrina es la derivada de la aplicación, en galicia, del entonces vigente (a fecha de publicación de este post) art. 12.b) in fine de la LOUGA que decía “b) Suelo urbano no consolidado, integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, por los terrenos en los que sean necesarios procesos de urbanización, reforma interior, renovación urbana u obtención de dotaciones urbanísticas con distribución equitativa de beneficios y cargas, por aquéllos sobre los que el planeamiento urbanístico prevea una ordenación sustancialmente diferente de la realmente existente, así como por las áreas de reciente urbanización surgida al margen del planeamiento..

      En actuaciones urbanísticas más antiguas que la LOUGA se enlazaba con la Disp. Transitoria 13ª de la LOUGA, previendo suelo urbanizable a aquellas urbanizaciones al margen del planeamiento que ni siquiera pudieran ser suelo urbano (ni consolidado ni no consolidado) por estar fuera de la malla urbana (requisito necesario para la clasificación de urbano).

      Actualmente, con la nueva LSG que entró en vigor en abril de 2016, el artículo 17 ha retirado esa previsión de “áreas de reciente urbanización surgidas al margen del planeamiento”, por lo que parece que abandona dicha previsión categorizadora y “en todo caso”.

      Sentencias sobre estos supuestos pudieran ser la Sentencia del TS 4 octubre 2012 Recurso de Casación núm. 6798/2010, Fto. Sexto. Otros casos donde se invocó esta circunstancia para negar la categoría de suelo urbano consolidado fueron los resueltos por las sentencias de nuestro TSJ de Galicia, núm. 39/2015 de 29 enero y núm. 473/2012 de 10 mayo.

  3. eladio 30 marzo, 2016 at 1:25 pm - Reply

    Hola me llamo eladio, y hace año y medio pedimos licencia para una casa ,no nos contrstaron hasta que se anulo el plan y alegan que nuedtra finca tiene 706metros y ya no es edificable ,recurrimos por que la diputacion (a la que en su dia cedimos para la carretera y aceras )nos firma que esos metros seran computables en caso de licencia ,entregamos los papeles de la diputacon y nos siguen denegando por que en el catastro aparecen 706 m y tenemos las escrituras del abuelo donde tiene 760metros ,es la ultima alegacion y no sabemos que hacer

    • Javier Calvo Salve 6 abril, 2016 at 6:31 pm - Reply

      Lo importante para acreditar el cumplimiento de la superficie de la parcela es la realidad física, no lo que ponga el título de propiedad ni el catastro. Eso se acredita con un plano topográfico, donde se marque y justifique los lindes. Me imagino que cuando cedieron a la diputación lo hicieron con un plano, al menos el del proyecto de obra para el que necesitaba la diputación esos metros. En ese plano constará cómo era la parcela antes de la cesión. La cuestión o el dato de superficie de una parcela es una cuestión de prueba. No es un requisito urbanístico el que se tenga una superficie mínima catastral, sino real, por lo que el Concello no puede denegar una licencia porque el catastro recoja menos metros si acreditamos, suficientemente, que la superficie real es mayor. Otra cosa es que existan dudas o falta una determinación suficiente de los lindes de la parcela. Deberíamos de tener un deslinde firmado con los colindantes para que no haya dudas de por donde va el linde. Si el único problema es el tema de la cesión de metros a la diputación, tendría que analizar y conocer el modo en que se obtuvo esos metros y porqué, y como se documentó esa cesión y como está recogido en el PGOU de 1993.

  4. José Manuel 8 marzo, 2016 at 5:25 pm - Reply

    Hola, mi caso es el siguiente: compramis una parcela edificable según el plan del 2008 y que también se adapta a la normativa del 93. En nuestro caso no nos dan licencia porque el cupo de licencias con el plan del 93 está agotado. Que podemos hacer?

    • Javier Calvo Salve 6 abril, 2016 at 7:00 pm - Reply

      Buenas tardes. La única posibilidad sería tramitar un plan especial para ese núcleo rural, lo que es ciertamente complejo y difícil que lo quieran tramitar en el Concello. El denominado cupo de viviendas es aplicable y vigente con el PGOU de 1993. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección2ª) Sentencia núm. 1261/2010 de 9 diciembre, citando otra anterior deja claro que, superados dos de los indicadores de las fichas de núcleo rural del PGOU de 1993 de Vigo, sólo se podría edificar con un plan especial de mejora del medio.

      La nueva Ley 2/2016 tampoco aporta nada, pues su transitoria remite a lo que diga el plan vigente.

      Sin mayor información no os puedo contestar con más precisión, pero, con lo que comenta, aparenta que el ‘cupo’ del núcleo está cubierto, lo que requeriría ese plan especial para poder edificar.

  5. Enrique Torres Ruiz 1 marzo, 2016 at 8:26 pm - Reply

    Hola,
    Somos unos de los muchos afectados por el Pxom de Vigo, a continuación le detallamos nuestro caso:

    Compramos una finca en el año 2015, de superficie total 500 m2, edificable bajo la Ordenanza Municipal 10. 2 del Plan Xeral 2008, dicha finca dispone de acta de alineación y línea de rasante, concedida por el Ayuntamiento.
    Contratamos un arquitecto para desarrollar el proyecto, que hemos entregado en el Ayuntamiento el día 6 de Octubre de 2015 para solicitar la licencia de obra. En el mes de Noviembre nos envían un requerimiento para modificación de tres puntos que no estaban de acuerdo a la Ordenanza. El día 3 de Diciembre nuestro arquitecto presenta las modificaciones solicitadas.
    A continuación nos enteramos de la anulación del Pxom 2008.
    Como no recibíamos noticias del Ayuntamiento, pedimos cita con el arquitecto municipal, el cual nos informa, de palabra, que nuestra finca ahora no es edificable porque con el plan del 1993 necesitamos como minimo 750 m2, en vez de los 350 m2 mínimos que pedía el plan anulado.Además nos informa que solo nos devolverán el 50% del importe de tasas pagadas para la solicitud de Licencia de Obra.
    A día de hoy, no hemos recibido comunicación oficial por parte del Ayuntamiento ni denegando la licencia ni concediéndola.
    Queríamos consultarle si tenemos alguna posibilidad de reclamación para que se nos conceda la licencia, ya que no tenemos ninguna noticia del Ayuntamiento, (silencio administrativo), y en caso contrario, qué podemos reclamarle al Ayuntamiento/Xunta.

    Muchas gracias de antemano y felicitarle por la ayuda que está prestando a todas las personas que como nosotros estamos desesperadas, no tenemos información de ninguna clase y hemos perdido todos nuestros ahorros e ilusiones en un proyecto que, finalmente, no sirve para nada.

    • Javier Calvo Salve 1 marzo, 2016 at 8:55 pm - Reply

      La licencia no puede ser obtenida por silencio, porque para las solicitudes de obras de construcción el silencio es negativo, es decir, se entiende denegada la licencia si pasa el plazo máximo para resolver.

      Tampoco puede el Concello concederlas expresamente, al haberse anulado el PXOM.

      Os cabría reclamar los gastos en que habéis incurrido, honorarios de arquitecto, la tasa íntegra, etc…El plazo para solicitar la indemnización es de un año. Por cautela, aunque no se hubiesen enterado en ese día, aconsejo contar el año desde el 30 de noviembre de 2015, fecha en que fue notificada la Sentencia.

      Un saludo,

  6. Mar 5 febrero, 2016 at 2:37 pm - Reply

    Buenos días,

    Yo escribí a principios de diciembre, cuando saltó la anulación del PXOM 2008. Con fecha 02/02/2016 el ayuntamiento nos ha notificado que nos deniega la licencia presentada el 19/11/2015 porque, según el plan de urbanismo del 93 que es el ahora vigente, está en suelo urbanizable pendiente de desarrollo ( en un plan parcial). La finca la segregó el Ayuntamiento en dos fincas urbanas según el PXOM 2008 ahora anulada y la escritura de segregación es del 8/10/2015. La licencia de segregación es del 30/07/2015, pero el propietario de la parte de atrás tenía que ceder un terreno al fondo, escriturarlo y registrarlo antes de poder escriturar la segregación.

    He llamado hoy a Urbanismo, primero para protestar por haber entregado la notificación denegando la licencia al arquitecto de la empresa constructora con la que firmamos un contrato el año pasado. El 28/12/2015 presentamos en Registro urbanismo una revocación de la autorización a ese arquitecto ya que, los constructores con los que firmamos el contrato llave en mano para hacer una casa en esa finca y con los que este arquitecto trabaja, no nos dejaban rescindir el contrato. Me dicen que las administrativas de urbanismo están muy liadas y que presente un escrito aludiendo a la revocación para que nos envíen de nuevo la notificación a nuestro domicilio y empezarán a contar los quince días para recurrir la denegación. Que una vez transcurridos, se resuelve y ordenan la devolución de las tasas y podemos reclamar responsabilidad patrimonial. En vuestro blog leí ya en diciembre que no es cierto, que se puede reclamar la devolución tasas y gastos incurridos sin aceptar la denegación. ¿Es verdad esto? ¿Qué nos beneficia más?

    Me comentaron que nuestra licencia la presentamos el 19/11 y la sentencia del supremo anulando el plan es del 10/11 y que no se consideraba presentada, pero le comenté que no tenemos obligación de saber las sentencias del tribunal Supremo y menos si no era pública todavía. Y que ellos tardaron seis meses en segregar la finca y por eso no pudimos comprar hasta el 5/11/2015. ¿No podremos reclamar por haberla presentado el 19/11 y la sentencia ser del 10/11?

    Les hice constar que la semana anterior a la firma, llamé a Urbanismo para que me confirmasen que no había ninguna previsión de modificar el plan y me contestaron que para nada, que era un plan bebé. Que tenía sólo 8 años y suelen durar 20. La votación del Tribunal Supremo anulando el plan fue de esa semana y ellos no me dijeron nada. Me dicen que hubo más juicios que llegaron al Supremo y los habían ganado todos y no esperaban ésto.

    Los constructores con los que firmamos el contrato llave en mano y les pagamos un 5% dicen que ya se han gastado ese 5%, pero ni nos dan las facturas y, encima, nos reclaman el beneficio que iban a conseguir si construyesen la casa. Tengo claro que eso no se lo concedería ningún juez ya que este contrato no se rescinde por nuestra simple voluntad sino que, al haberse anulado el plan y no tener licencia de obra, se ha vuelto ineficaz por imposibilidad de cumplimiento. ¿Nos basta para reclamar al Ayuntamiento el contrato firmado con los constructores y el justificante de la transferencia bancaria de ese 5% ¿ si no, ¿cómo podemos conseguir las facturas sin tener que ir a juicio( ya bastante daño económico y moral estamos sufriendo).

    Me ha dicho la persona de Urbanismo que pidamos cita con la abogada de Urbanismo que ha denegado la licencia ya que no pueden garantizarnos que el nuevo plan mantenga las parcelas mínimas y nuestra finca pueda no cumplirla. También me han dicho que preguntase en el Registro de la propiedad en el que se inscribió la segregación de nuestra finca el 8/10/2015, cómo le afectaba la anulación del plan a la parcela inscrita para poder tumbar la segregación y pedir reclamación patrimonial .

    En el Registro me han dicho que no le afecta al Registro, que ellos inscriben lo que hayan traído. Que si hay un nuevo documento administrativo o judicial al respecto, lo llevamos y lo inscriben. Me han preguntado si la finca tiene el certificado de indivisibilidad, he preguntado en el Ayuntamiento y no lo tiene porque eso lo dan al mismo tiempo que la licencia de obra. Entiendo que esto permite volver a segregar las parcelas si no cumplimos la parcela mínima con el nuevo plan. ¿Es así?

    Por último, ¿podrías recomendarnos algún abogado de urbanismo en Vigo? Queremos pedir un presupuesto para decidir si esperamos a que el Ayuntamiento arregle el plan y alegamos en caso de que nuestra finca deje de ser urbana licencia directa o iniciamos ya reclamaciones: anular segregación y daño patrimonial. Porque, entiendo que, con la denegación de la licencia, sólo podemos reclamar las tasas y gastos del proyecto presentado, ¿no?

    Muchísimas gracias y un saludo.

    • Javier Calvo Salve 11 febrero, 2016 at 11:54 am - Reply

      Buenos días: sobre las tasas e impuesto de construcciones (ICIO) comentamos que no era necesario ‘desistir’ o ‘renunciar’ a la solicitud de licencia para poder reclamarlo. Además, la tasa, según ordenanza, no se devuelve íntegra sino sólo parcialmente. El resto sólo se podría recuperar vía reclamación de responsabilidad patrimonial.

      Sobre la fecha de presentación del proyecto interesaría saber qué fecha de visado tiene el proyecto técnico, y si tenéis algún documento que acredite la fecha en que se terminó el proyecto técnico. En todo caso, la noticia de la nulidad del PXOM fue de 30 de noviembre de 2015, fecha en que se podría considerar que llega a conocimiento de la generalidad de la población, sin perjuicio de la publicación en el DOGA. Por tanto, la ‘confianza legítima’ la seguíais teniendo el día 19 de noviembre, por lo que no habría ningún problema en reclamar responsabilidad patrimonial por esa circunstancia.

      Sobre la emisión de facturas por constructora y arquitecto es obligatoria y se debe exigir así para poder reclamar luego esos gastos. Sin factura, será más difícil justificar el gasto. Siempre cabe una denuncia ante la AEAT contra contratista y arquitecto por negarse a emitir factura.

      El tema de si está inscrito o no en el registro de la propiedad el hecho de que una parcela sea o no indivisible no cambia la aplicación de la normativa urbanística. Por ello, si la normativa urbanística que venga no permite más segregaciones en esa finca, no se podrán hacer. Si la finca segregada llegó a inscribirse en el Registro de la Propiedad seguirá así sin que le afecte la nulidad del PXOM, además porque la licencia de segregación sigue vigente y válida, al haber quedado firme.

      La reclamación de responsabilidad patrimonial puede hacerse tanto de los gastos sufragados que devienen inútiles (proyecto, tasas, ICIO y otros impuestos) como de la pérdida de valor del suelo, pero esto último sólo en casos muy concretos que habría que analizar. Luego, si durante la tramitación, se observa que la pérdida de valor del suelo no ocurrirá porque mantengan en el nuevo PXOM las condiciones urbanísticas previas a la nulidad, se puede desistir de esa parte de la reclamación sin coste.

      Para un presupuesto, mejor es que nos pida cita al teléfono de la sede de Vigo.

  7. geo 29 enero, 2016 at 9:03 pm - Reply

    Los procedimientos de reposición de la legalidad urbanística, amparados en preceptos del plan anulado, quedan anulados también como el plan?

    • Javier Calvo Salve 30 enero, 2016 at 12:41 pm - Reply

      No, lo único que implica es que se debe analizar si las obras sin licencia se pueden legalizar ahora en base al PGOU de 1993

  8. Pepa 25 enero, 2016 at 9:33 am - Reply

    Buenos días,
    Mi caso es que en el 2014 compramos una parcela en Saians de 301m^2. En aquel momento era urbanizable, pero con la anulación del PXOM 2008 ha dejado de serlo por no cumplir con la superficie mínima y además NO HAY CUPO DE LICENCIAS EN ESA ZONA. ´Qué podemos hacer? Ya habíamos pedido el informe de alineación y estamos a vueltas con el arquitecto….

    Saludos

    • Javier Calvo Salve 30 enero, 2016 at 12:40 pm - Reply

      Si la clasificación del suelo en el PGOU de 1993 no permite edificar, no podéis más que esperar al nuevo PXOM. Los gastos que hayáis tenido los podéis reclamar, pero cualquier solicitud de licencia actualmente debe adaptarse al PGOU de 1993 y la LOUGA (Ley 9/2002) o la nueva Ley del Suelo que van a aprobar en febrero

  9. Ricardo 27 diciembre, 2015 at 10:44 pm - Reply

    Perdona. He leído con atención tu analisis, soy arquitecto y si mi proyecto se apoya sobre una plan anulado y aunque este cumpla todos los parámetros establecidos en ese plan y haya obtenido licencia por parte de Ayuntamiento de Vigo y mi proyecto se ajuste a esa licencia, sólo te aclaró lo siguiente:
    Como bien dices al anular el plan es como si este nunca hubiese existido y por tanto todos los parámetros urbanísticos tomados para la redacción del proyecto no existen, ni ordenanza, verificabilidad, etc… Por lo que la licencia dada por el Ayuntamiento es una licencia viciada e indirectamente mal otorgada por parte de la administración local al basarse en un documento inexistente.
    Lo más grave es que mencionas que si lo edificado es conforme a lo redactado y que no tengan ningún recurso o impugnación pendiente, mantienen su vigencia?????, esto no es cierto en absoluto y te lo explico, CUALQUIER licencia concedida por el Ayuntamiento y que se enmarque dentro de este plan general anulado por el Tribunal Supremo carece de base legal ya que aunque se concedió la licencia esta se hizo sobre un documento actualmente anulado, es decir, inexistente DE ORIGEN, como si nunca hubiese existido y por tanto el daño a nuestros clientes es mayor, ya que cualquier vecino podría denunciar esa obra…. Sólo si existe encaje en el plan anterior te puedes librar. Esto es así y es importante que se diga de esta forma y no como lo pones, pues parece como si no pasará nada, y si pasa, además de ser una contradicción.
    Por último indicarle para el conocimiento de los que aquí están que a las preguntas que el COAG formuló a la gerencia municipal, una de esas preguntas iba en ese sentido y la contestación fue: EL AYUNTAMIENTO NO ACTUARA DE OFICIO. No soy abogado pero sacar conclusiones reales de respuestas cortas, si puedo, y decir que el 100% de las licencias dadas por el Ayuntamiento al amparo del plan general de Ordenación anulado por el alto Tribunal, que no tengan encaje en el plan actual de 1993, son irrecuperables, ilegales o alegales o como se les quiera llamar.

    • Javier Calvo Salve 27 diciembre, 2015 at 11:16 pm - Reply

      En mi opinión se equivoca. El artículo 72.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa dice:
      “2. La anulación de una disposición o acto producirá efectos para todas las personas afectadas. Las sentencias firmes que anulen una disposición general tendrán efectos generales desde el día en que sea publicado su fallo y preceptos anulados en el mismo periódico oficial en que lo hubiera sido la disposición anulada. También se publicarán las sentencias firmes que anulen un acto administrativo que afecte a una pluralidad indeterminada de personas.

      Y el artículo 73 de la misma ley dice claramente que las sentencias que anulan una disposición general (PXOM) no afectarán a los actos administrativos firmes dictados a su amparo.
      Las sentencias firmes que anulen un precepto de una disposición general no afectarán por sí mismas a la eficacia de las sentencias o actos administrativos firmes que lo hayan aplicado antes de que la anulación alcanzara efectos generales, salvo en el caso de que la anulación del precepto supusiera la exclusión o la reducción de las sanciones aún no ejecutadas completamente.

      Las licencias urbanísticas son firmes si transcurren 2 meses desde que es concedida o desde que se notifica a las partes interesadas en el expediente, sin que nadie la recurra en vía judicial (recurso contencioso-administrativo).

      Por tanto, una licencia concedida y notificada de 2 meses antes de la nulidad del PXOM es firme y, por lo señalado en el artículo 73 de la LJCA, no le afecta la nulidad de la disposición general en virtud de la cual se concedió.

      Es cierto que un vecino (o cualquier persona) puede ejercitar la llamada acción pública urbanística, y recurrir la concesión de una licencia urbanística por considerarla ilegal (recordar que la licencia sigue siendo vigente por lo señalado en el art. 73 LJCA). Pero si la licencia que recurre es de hace más de 2 meses, procesalmente hablando, sólo le cabría formular un recurso extraordinario de revisión contra dicha licencia. Y en ese tipo de recursos extraordinarios la jurisprudencia ha rechazado como único motivo de revisión la nulidad del planeamiento (general o de desarrollo) que amparaba esa licencia. Tendría que haber otro tipo de infracción legal distinta a la mera nulidad del planeamiento que en su día se usó para concederla. Para ello, los tribunales invocan tanto el tan citado art. 73 LJCA como el principio de seguridad jurídica. Véase que con su planeamiento, hasta licencias confirmadas judicialmente en su día (es decir, con una sentencia que dice que se adecúa a ley) serían ahora ineficaces.

      En definitiva, el art. 73 LJCA impide la nulidad en cascada de todos los actos administrativos firmes que se hubiesen dictado durante la vigencia (a veces muy extensa en el tiempo) de la disposición general de la que provenían. Eso no quita que, como decía, las licencias urbanísticas firmes puedan ser revisadas por motivos distintos a la mera nulidad del planeamiento.

  10. Elena 22 diciembre, 2015 at 2:59 pm - Reply

    Buenos días,
    Con la anulación del plan y leyendo otros comentarios, cada vez estoy mas preocupada.
    En mi caso, yo ya tengo la licencia concedida para construir una vivienda unifamiliar desde hace un par de meses, pero consultando el plan del 93 veo que mi parcela en el 93 era zona verde y por eso ahora mis dudas y preocupación.
    Todavía no he empezado las obras, que según iba todo deberían empezar a principios del próximo año, pero antes me gustaría saber si corro algún riesgo. Tengo licencia para empezar mi casa de acuerdo a un plan 2008 que ha sido anulado, y de acuerdo al plan 93 que ahora aplica mi parcela no sería válida para construir.
    Podrías indicarme si corro algún riesgo tirando para adelante con la construcción de mi casa?
    Podrían pararme las obras en caso de que haya denuncias de algún vecino?
    Mucha gracias por adelantado.

    • Javier Calvo Salve 23 diciembre, 2015 at 8:12 pm - Reply

      Buenas tardes: La licencia que tiene no puede ser anulada sólo porque se haya anulado el PXOM. Su licencia es válida y no dejará de serlo por una denuncia que sólo plantee la nulidad del PXOM. Pero con eso no quiero decir que tenga garantizada la validez de la licencia que le dieron. Como cualquier otra licencia (con o sin plan anulado), puede ser anulada porque el Concello se hubiera equivocado al darla, o porque el proyecto tenga algún incumplimiento que el Concello o el arquitecto no se hubiesen dado cuenta. No voy a informar cómo se puede hacer ese tipo de denuncias, pues esta ciudad de Vigo ya sufrió dos chantajistas urbanísticos profesionales hace años.

  11. Juan Solla 21 diciembre, 2015 at 2:29 pm - Reply

    Mi caso no sé cómo calificarlo:
    En Marzo 2015 compré un solar urbanizable según el plan vigente (plan 2008), para el cual realizo todos los trámites de compraventa, edicto y registro hasta tenerlo completamente inscrito a mi nombre.
    El 22 de Julio de 2015, presentamos el proyecto en el concello, con la solicitud de licencia de construcción para una vivienda unifamiliar.
    A finales de Noviembre salta la anulación del plan y de todas nuestras ilusiones….
    Después de consultar en urbanismo, me dicen que mi parcela que en 2008 era edificable, según el plan del 93 es zona verde, que me impide hacer nada ahora; no hace falta que explique el sentimiento de rabia y e impotencia que nos invade en estos momentos…

    Según urbanismo, solo puedo esperar la aprobación del nuevo plan, sin garantías de que mi parcela vuelva a ser edificable como estaba en el plan 2008, y po9r supuesto sin plazos ni nada fiable. Ya para colmo me dicen, que las tasas que he pagado en la solicitud de la licencia no se devuelven completamente,(esto es lo que menos me preocupa ahora mismo, pero me parece intolerable).

    Que podemos hacer? De acuerdo a la ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DA TRAMITACIÓN DAS LICENZAS URBANÍSTICAS E OUTRAS FORMAS DE INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA, en un plazo de 3 meses mi licencia debería haber sido tramitada, y en caso contrario aplicaría el silencio administrativo. El caso es que ha día de hoy y el día anterior a la anulación del plan,(hoy casi 5 meses después), el expediente de tramitación de mi licencia está exactamente igual de parado que el primer día.
    Que debería hacer? si las licencias concedidas en estos últimos meses tiene validez, tengo el mismo derecho a obtener el silencio administrativo positivo, puesto que presenté mi proyecto con un plan en vigor y el plazo de 3 meses venció con anterioridad a la anulación del plan.

    Por todo lo aquí descrito, mi intención es denunciar para solicitar daños y perjuicios:
    – He comprado un terreno edificable que ahora (al menos de momento) no lo es; eso significa que su valor ya no es el que pagué por él.
    – He gastado tiempo y dinero con una arquitecto haciendo un proyecto cargado de ilusiones, que ahora no puedo ejecutar.
    – Los plazos que marcados en una ordenanza, viendo todo esto no sirven de nada
    – Por ultimo los gastos y tasas de tramitación de una licencia han sido tirados a la basura, puesto que lo gastado/realizado no vale absolutamente para nada.

    Le estaría muy agradecido, si pudiera asesorarme sobre lo que puedo hacer, y a que puedo acogerme.

    Muchas gracias de antemano

    • Javier Calvo Salve 21 diciembre, 2015 at 6:59 pm - Reply

      Desde hace varios años el silencio administrativo para licencias de obra ha sido variado por una norma Estatal con carácter básico. Ahora, esas solicitudes de licencia de obra, si transcurre más de 3 meses desde que presenta la documentación completa, se entenderán presuntamente denegadas, abriendo la facultad del solicitante de reclamar judicialmente contra esa denegación presunta (silencio negativo) ante la Justicia para que sean los jueces de lo contencioso-administrativo los que determinen si tienen derecho o no a la licencia, e incluso solicitando indemnización por el retraso en la tramitación. Por ese cambio legislativo, no se puede pedir ni obtener un reconocimiento de concesión de licencias de obras por silencio
      En concreto, por si desea consultarlo, la norma que cambia el sentido del silencio en licencias de obra era inicialmente el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que luego fue derogada e incorporada al nuevo texto refundido de la Ley del Suelo Estatal, ahora en el Real-Decreto Legislativo 7/2015 (art. 11.4). Por tanto, no llegó a obtener licencia por silencio positivo aún cuando su proyecto fuese acorde a normativa.

      Ello conduce necesariamente a la única vía que le queda de reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la imposibilidad de obtener una licencia de obra a la que antes tenía derecho y, en su caso, además por incumplir el plazo previsto para la tramitacion de las licencias, supuesto este de retraso expresamente previsto en la norma estatal como generador de indemnizacion a cargo del Ayuntamiento. Remarcar que la cuestión de las tasas por tramitación de licencia, si bien según la ordenanza fiscal sólo se devolverían parcialmente, lógicamente se puede reclamar como daño y perjuicio la tasa en su integridad, pues el servicio no fue efectivo por culpa del Concello (o de la Xunta de Galicia, como ya puse en otro comentario).

      Mi consejo es que prepare una relación exhaustiva de daños y perjuicios, incluidos los morales por el destino que iban a dar a la vivienda a construir, para su reclamación por vía de responsabilidad patrimonial tanto al Ayuntamiento (sobre todo en la parte de retraso en la tramitación del expediente de concesión de licencia de obra) como a la Xunta de Galicia (por la anulación del PXOM por decisión adoptada por esta administración autonómica).

      • Juan Solla 21 diciembre, 2015 at 8:20 pm - Reply

        Primero del todo quisiera agradecerle enormemente su respuesta y rapidez en hacerlo.

        Mi intención es emprender todas las acciones legales a mi alcance, y llevar este atropello urbanístico hasta las últimas consecuencias, puesto que el daño ya está hecho y solo falta saber el alcance de los daños.

        Para emprender las reclamaciones/denuncias oportunas, voy a necesitar los servicios de alguien especializado en estos temas, y me gustaría saber si vosotros podrías ofrecerme este servicio, y aproximadamente los gastos que conllevaría toda esta gestión (honorarios, abogados, procuradores, juicios etc., y todos los gastos que este tramite pueda ocasionar).

        Viendo la cantidad de gente que estará afectada, posiblemente se creará una plataforma de afectados, pero probablemente cada caso tenga sus matices (no hay mas que ver el mío) y no todo el mundo estará afectado en la misma magnitud.
        Por esta razón, yo particularmente quiero empezar ya con los tramites necesarios para denunciar mi situación particular en concreto, y si hay más gente afectada de una manera similar que quiera sumarse a la denuncia, bienvenida sea.

        Por otro lado me surge una duda; que sucede con otras fincas en mi misma situación, pero que han conseguido la licencia antes de la anulación del plan? Por ejemplo, fincas colindantes a la mía, que son zona verde según el plan 93, pero han obtenido la licencia días o meses antes de la anulación? Pueden construir sin ningún riesgo o están expuestos a una denuncia que les pueda paralizar las obras.

        Gracias de nuevo por tomarse las molestias en contestar las dudas de los ciudadanos en este tema.

        • Javier Calvo Salve 23 diciembre, 2015 at 8:06 pm - Reply

          Buenas tardes: Para poder facilitarle un presupuesto necesitamos concertar una cita para conocer el asunto y documentación. Para ello puede llamar por teléfono a partir del lunes 28 a los teléfonos de las oficinas.

          Este tipo de reclamaciones no pueden ser gestionadas ni presentadas colectivamente sino que deben ser individuales. Eso no impide que los despachos profesionales reduzcan costes para los clientes si reciben varios encargos de similar objeto.

          Otra cosa es si se quiere constituir una asociación para otro objeto, como manifestaciones o movilizaciones, o reuniones con responsables políticos.

          Los que tienen licencia concedida podrían seguir construyendo con independencia de lo que previese el PGOU de 1993, pues no podrían ser anuladas por la nulidad del PXOM de 2008. Eso sí, no podrían introducir modificaciones en obra.

          Además, el que las licencias concedidas no puedan ser anuladas sólo por la anulación del PXOM de 2008, no impide que puedan ser anuladas por otros defectos o incumplimientos, como cualquier otra licencia, sin importar si el PXOM estuviese o no anulado.

          • Juan Solla 29 diciembre, 2015 at 9:15 am

            Mi duda en todo esto es saber si realmente vale la pena meterse en un proceso de reclamación de daños y perjuicios, con posibilidades reales de obtener algo, o simplemente será una perdida de tiempo y dinero.
            En los casos similares que conozco, nadie ha conseguido sacar nada; una y otra vez los grandes (sea concello o Xunta) siempre se han salido con la suya y han conseguido que se desestimen todas las reclamaciones, lo que significa que la gente pierde todavía más dinero además del tiempo.

            Por eso mi pregunta antes de plantearme realmente iniciar el proceso:
            – Hay opciones reales de conseguir un indemnización por daños y perjuicios (en mi caso en concreto), o finalmente se demorará todo hasta la aprobación del nuevo plan, que en caso de tener la misma calificación del terreno significará una pedida de tiempo y dinero sin beneficio alguno.

            Gracias

          • Javier Calvo Salve 12 enero, 2016 at 1:52 pm

            Buenos días y feliz año: Al respecto le puedo indicar que dependiendo de la cuantía de los gastos y perjuicios sufridos puede interesar o no iniciar un procedimiento de reclamación de responsabilidad patrimonial. El procedimiento es del siguiente modo:
            – Se inicia con escrito dirigido a la Xunta de Galicia y al Concello de Vigo, dentro del plazo de 1 año desde el conocimiento de la Sentencia. Formalmente sería desde la publicación de la Sentencia en el DOGA (si bien aconsejo hacer en el plazo del año desde que salió en prensa por la evidente repercusión mediática que ha tenido). En ese escrito reclamarían los daños y perjuicios sufridos. No requiere ni de abogado ni de procurador, por lo que pueden hacerlo los perjudicados personalmente.
            – Desde la presentación, la Administración tiene un plazo de 6 meses para resolver. Pasado ese plazo, se entiende presuntamente desestimada y el reclamante puede optar o por esperar a que le resuelva la Administración o acudir al pleito judicial.
            – El pleito judicial, si lo reclamado supera los 30.050 € se tramitará en el TSJ de Galicia (2-3 años de tramitación, y requiere abogado y procurador), si fuese inferior sería en los Juzgados de lo contencioso-administrativo (de Vigo o del domicilio del reclamante), cuya tramitación ronda el año y sólo requiere abogado.

            Sobre las posibilidades de éxito le indico como ejemplo una sentencia del TSJ de Galicia, y su confirmación por el Tribunal Supremo, sobre un supuesto de reclamación de los gastos de redacción y preparación de toda la documentación necesaria para obtener una licencia y autorización para implantación de una industria en Muxía.
            Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Galicia sobre responsabilidad por imposibilidad de obtener licencias
            Sentencia Tribunal Supremo confirmando la anterior del TSJ de Galicia

            Extrayendo algunos pasajes:
            ” Por el contrario, sí merecen ser indemnizados aquellos gastos que la parte actora haya sufrido en relación a la obtención de la aprobación del proyecto sectorial en el año 2005 ya que tales gastos se corresponden con la legítima confianza de su utilidad ante el inicial y significado respaldo de la propia Administración, encontrándonos así ante lo previsto en el artículo 139, números 1 y 2 L.R.J.P.A ., con la producción de un daño por la inutilidad de los gastos sufridos en relación con la referida obtención, daños cuyo origen en un funcionamiento no ilegítimo de la Administración, deben ser adecuadamente compensados en cuanto que derivados de dicha legítima confianza exceden de los que la parte actora estaría obligada a soportar, de manera que aunque no es asimilable al caso el supuesto de pérdida de aprovechamiento al que se refiere el invocado artículo 41.1 Ley 6/1998 , sí lo es el mencionado y también indicado artículo 139 L.R.J.P.A ., con el referido alcance de compensación de los gastos sufridos.”

            Lo que se invoca en casos de responsabilidad patrimonial por gastos de desarrollo urbanístico devenidos inútiles es que el particular o empresa efectuó esos gastos (v.gr Proyecto técnico, topográfico, solicitud de licencia, tasas, ICIO e incluso obras) en la confianza legítima de que la Administración actuó en su día correctamente y, por ende, que el instrumento de planeamiento aprobado era legal.

            Sobre los perjuicios por pérdida de valor del suelo en relación con el ahora vigente PGOU de 1993, salvo casos muy concretos, ni es viable plantear esa pérdida de valor del suelo ni tendrá mucho sentido si, al final, van a aprobar el mismo PXOM, ya que la tramitación judicial se demorará, presumiblemente, más que lo que tarden en aprobar de nuevo el PXOM, al menos inicialmente.

            No refiere qué casos conoce que hayan salido con sentencias contrarias por lo que sería interesante conocerlas para analizarlas y ver los motivos de denegación.

            Un saludo,

  12. Alexandra 19 diciembre, 2015 at 10:46 pm - Reply

    Buenas noches, mi marido y yo invertimos nuestros ahorros en una pequeña finca para construir una vivienda unifamiliar, presentamos el proyecto basico el 4 de noviembre y el 1 de diciembre nos enteramos de que está anulado el pxom del 2008. En que situación nos encontramos? Urbanismo seguirá tramitando el proyecto?Gracias

    • Javier Calvo Salve 21 diciembre, 2015 at 6:44 pm - Reply

      Lo más probable es que no continúe su tramitación si no puede adecuarse el proyecto presentado al antiguo planeamiento de 1993. En su situación, si no se adecúa al antiguo PXOM, el proyecto será denegado por la nulidad del plan. Quizás, antes de llegar a eso, le planteen desde el Concello que retire el proyecto para que le devuelvan las tasas y el ICIO. Le recomiendo que no lo haga si pretende reclamar el coste de redacción del proyecto técnico y los daños y perjuicios sufridos. La devolución del ICIO puede ser reclamada su devolución (realmente sería automática y con intereses) desde el mismo momento de la denegación de la licencia solicitada. Y respecto la tasa, también se puede pedir su devolución sin necesidad de retirar el proyecto.

      Si pudiera adecuar el proyecto al antiguo plan, le requerirán para que lo haga, dándole un plazo para hacerlo.

  13. susana 12 diciembre, 2015 at 12:13 pm - Reply

    Buenos dias, mi caso creo que es peor y ya estaba desesperada antes y ahora con ésta anulación pues aún más,tengo una finca en la que ya está levantada toda la estructura de la vivienda,electricidad,divisiones tec. los vecinos nos han denunciado por no ajustarse los planos a la contrucción, lo cual ya sabiamos y tanto el arquitécto del ayuntamineto como el nuestro nos habian dicho que el modificado podía enviarse al final,pero con la denuncia y al no presentarlo nos la han parado,el arquitécto del ayuntamiento ya nos habia dado el ok,pero aún no habia ido a pleno,y ahora con la anulación no sabemos que va a pasar, si podremos sergir o la tedremos que dejar y derribar,quien nos va a pagar todo lo que llevamos hecho? Podríamos seguir adelante? Se nos ha ido toda la vida que teníamos pregramada y no sabemos que va a pasar.
    Muchas gracias.

    • Javier Calvo Salve 14 diciembre, 2015 at 5:38 pm - Reply

      Si la posibilidad de legalización de las variaciones introducidas durante la obra surgía del PXOM anulado, lo normal será que no le autoricen los cambios, salvo que también fuesen autorizables con el PGOU de 1993. Desconozco cuales han sido los cambios que motivaron la orden de paralización, pero por lo que parece plantearse ante los medios de comunicación, el Concello quiere volver a tramitar el PXOM de 2008 con las modificaciones necesarias. Ello supondría que podría volver a plantear la legalización de los cambios hechos en la obra. Por eso, el consejo sería mantener la obra durante ese tiempo (por medio de recursos u otras actuaciones) hasta esa nueva aprobación.

  14. Javier 10 diciembre, 2015 at 1:08 pm - Reply

    Hola buenos días, al comienzo del nuevo año 2016 con la nueva fiscalidad que se va a aplicar en el impuesto de sucesiones y donaciones, queríamos aprovechar para realizar la donación de una vivienda (de padre a hija en este caso). La vivienda obtuvo la correspondiente licencia de obra en el noventa y pico y quedó practicamente terminada en esa época pero fue el año pasado cuando se retomó, se realizó el fin de obra y se obtuvo la licencia de primera ocupación. Mi pregunta consiste si en esta donación que se quiere realizar, afecta la nulidad del PXOM a la hora de calcular lo que se debe abonar en concepto de plusvalía. Muchas gracias, un saludo.

    • Javier Calvo Salve 10 diciembre, 2015 at 11:23 pm - Reply

      Buenas tardes: Efectivamente, en cuanto a la plusvalía (que se calcula en base al valor catastral del suelo, sin incluir las construcciones existentes) se debe de reclamar una nueva valoración catastral del suelo de la finca de acuerdo con la clasificación y aprovechamiento que conceda el PGOU de 1993. Por lo demás, la licencia de primera ocupación seguiría siendo válida.

      • Javier 11 diciembre, 2015 at 9:36 am - Reply

        Gracias por la respuesta, y respecto al IRPF que tiene que pagar el donante, afectaría en algo también la aplicación del nuevo valor catastral, es decir, este impuesto (si no estoy equivocado) se calcula en base a la diferencia entre el valor por el que se dona y el valor por el que adquirió el inmueble. Por lo tanto el valor en el que se dona entra en juego el valor catastral¿? Muchas gracias

        • Javier Calvo Salve 11 diciembre, 2015 at 9:45 am - Reply

          No, lo único que influirá en la ganancia patrimonial del donante es el valor que le pongáis en la escritura de donación, que quizás lo podríais reducir en base a la pérdida de valor del suelo o a la situación de fuera de ordenación que pudiera quedar la casa.

  15. Mar 9 diciembre, 2015 at 9:28 am - Reply

    Buenos días. Soy Mar de nuevo. El 19/11/2015 presentamos la solicitud de licencia de obra nueva, entiendo que eso ya demuestra nuestra intención de construir. Tenemos ya asignado técnico de urbanismo y tenemos que llamar mañana para pedir cita con él, a ver qué nos explica.
    Quería saber si la finca que compramos, segregada el 30/07/2015 de acuerdo al PXOM 2008 anulado, podría declararse nula dicha segregación ya que no cumple con el plan 1993 según el que era finca urbanizable pendiente de desarrollar y creo que no divisible. Si la finca no existe, ¿no es nulo el contrato de compraventa? la finca se dividió según las medidas exigibles en dicho plan anulado para que fuese urbana ( y no lo es)
    Por otro lado, si el desarrollo urbano que en 1993 estaba pendiente de realizar, ya está realizado: hay aceras, farolas, alcantarillado, luz, carretera de doce metros de ancho en el frente de nuestra parcela, ¿podemos solicitar la conversión del terreno de urbanizable a urbano? ¿Qué tenemos que hacer?
    Por último, mientras, ¿podemos solicitar permiso para colocar una casa móvil y contratar suministros de agua y luz?
    Muchísimas gracias y un saludo

    • Javier Calvo Salve 9 diciembre, 2015 at 11:11 am - Reply

      Buenos días. Efectivamente, una presentación de solicitud de licencia ya acredita tu clara voluntad de compra de terreno, no para especular, sino para edificar tu vivienda habitual. Con eso y la imposibilidad de obtener licencia y construirla genera la posibilidad de reclamar, no sólo el coste del proyecto técnico y las tasas e ICIO pagado, sino también daño moral por la imposibilidad de construir y porque teníais la “confianza legítima” en la validez del PXOM, más aún cuando públicamente se manifestaba por los responsables municipales la solidez y seguridad jurídica de ese PXOM.

      Sobre la segrégación, ya te indicaba que la anulación del PXOM no le afecta, aunque ahora las parcelas no cumplan las dimensiones mínimas o no sea parcelable el tipo de suelo del PGOU de 1993. Formalmente existen dos vías para la nulidad-anulación de un acto administrativo firme. Uno es la petición de revisión de oficio por nulidad radical del acto, y otra la petición de declaración de lesividad del acto por causa de anulación, a confirmar posteriormente en vía judicial. Pero en ambos casos, la mera existencia de la nulidad del PXOM no suele admitirse, pues esa nulidad no afecta a los actos firmes adoptados a su amparo. Habría que analizar el caso concreto.

      Además, creo que debéis sopesar mucho el intentar anular la licencia de segregación para luego pedir la nulidad de la compraventa, algo a lo que el vendedor probablemente se oponga y os obligue a ir a juicio ante la jurisdicción civil. Los pleitos civiles (entre particulares, como lo es una petición de declaración de nulidad de una compraventa) son muy imprevisibles cuando existen cuestiones urbanísticas complejas. No es la materia jurídica de sus Magistrados y podéis tener el riesgo de que no acepte que quien pida la nulidad de la compraventa haya creado o forzado la propia causa de nulidad. Es decir, se va a encontrar el/la Magistrado/a con un comprador que ha generado la propia causa de nulidad del contrato, anulando la licencia de segregación (que insisto sigue siendo válida pese a la nulidad del PXOM) para luego pretender anular el contrato de compraventa.

      Sobre la consolidación urbana de los terrenos, sólo sería posible convertir el suelo en urbano a través de una modificación puntual del PGOU de 1993. Sería cuestión a plantear ante el Concello si estaría dispuesto a tramitar modificaciones puntuales en relación a terrenos privados para reclasificarlos. Cabría una posibilidad de intentar un recurso contra la denegación de la licencia que habéis pedido, impugnando indirectamente el PGOU de 1993 señalando que vuestro terreno realmente es urbano consolidado.

      Las licencias provisionales o ‘a precario’ en suelo urbanizable son posibles, pero el concepto de que sean fácilmente desmontables está siendo aplicado muy restrictivamente. Además, está la prohibición de uso provisional residencial, por lo que habría que plantear otro uso distinto.

      Un saludo,

  16. Francisco 6 diciembre, 2015 at 12:16 am - Reply

    Hola, en nuestro caso tenemos un terreno afectado y pendiente de expropiación por la zona franca (lo que en su día se le llamó la ciudad del frío en matamá).
    Ahora con la nulidad del PXOM ¿en qué situación estaría el proyecto de Zona Franca y en qué situación quedaríamos los afectados?

    • Javier Calvo Salve 7 diciembre, 2015 at 10:04 am - Reply

      Buenos días: El polígono de Matamá no se podrá desarrollar, al no estar previsto en el PGOU de 1993. Por eso la zona franca no podrían iniciar ninguna expropiación. Para ello, debería aprobarse un nuevo instrumento de planeamiento (PXOM o Plan sectorial) o una modificación puntual del PGOU de 1993 para que incluya ese ámbito. Las parcelas e inmuebles, actualmente, tienen la clasificación que les da el PGOU de 1993.

  17. Mar 3 diciembre, 2015 at 5:52 pm - Reply

    Buenas tardes, nosotros compramos hace menos de un mes una finca segregada por el ayuntamiento de Vigo en julio de 2015 y calificada como suelo urbano consolidado. Ahora , al aplicársele el plan de 1993, se considera suelo urbanizable con plan parcial pendiente de desarrollar. Esto supondrá que , si queremos vender la finca, no nos pagarán ni la mitad de lo que hemos pagado hace menos de un mes por ella. Pensamos que el ayuntamiento debía hacer constar en su ficha urbanística anexa en la escritura de segregación que había un recurso interpuesto en el Tribunal Supremo de finales de 2014, en cuyo caso, no habríamos comprado la finca. He sido auditora y sé lo que implica un informe con salvedades. En este caso, el ayuntamiento ha ocultado información. Por otro lado, ahora no podremos construir nada hasta que hagan un nuevo plan y ni siquiera tenemos la seguridad de que ese plan incluya nuestra finca ni que las condiciones de edificabilidad sean la misma, incluso podría darse el caso de que la segregación no fuese válida por no ajustarse las fincas resultantes a la nueva normativa. En ese caso, entiendo que la compraventa no sería tampoco válida pues mi finca no existiría ya que el ayuntamiento no puede segregar una finca que no se ajusta a la normativa urbanística vigente.

    En la escritura de compra venta figura que es una finca urbana, pero no lo es, ¿Eso puede anular la compra venta?

    Entendemos que podemos reclamar los gastos de vivienda en que incurramos durante todo el tiempo que transcurra hasta que se redacte y apruebe el nuevo plan y la devolución de recibos de IBI( pagados por el vendedor). Porque si el vendedor se desentiende de que la finca haya dejado de ser urbana( consta en la escritura como urbana), no va a cobrar los IBI mal aplicados.

    Esto es un caos y lo más triste es que, como siempre, ayudarán a las grandes empresas para que no se paralicen sus obras y mientras, miles de historias truncadas.( el daño moral por los sueños familiares que no podremos cumplir es impagable)… espero que todos luchemos y reclamemos que paguen los errores los que los han cometido.

    • Javier Calvo Salve 4 diciembre, 2015 at 10:26 am - Reply

      Lamento lo que le ha sucedido, que es un buen ejemplo de efectos colaterales de una anulación de la totalidad del plan general de un Concello de 300.000 habitantes. Si lo que pretendían los recurrentes era proteger el medio ambiente del municipio vigués, bien podrían haber ceñido la petición de nulidad a los ámbitos concretos o actuaciones que considerasen que perjudicarían el medio ambiente, pero no la totalidad del PXOM, incluyendo zonas urbanas, núcleos rurales, etc…, que nada afectarían a esos valores ambientales a proteger.

      Sobre su caso, no veo posible la resolución del contrato de compraventa por la mera nulidad, pues cuando se vendió sí era urbana. Al igual que si se hubiera comprado una parcela rústica que luego se convierte en urbana por efectos de un instrumento de planeamiento, el vendedor no tendría derecho a resolver la venta ni a reclamar diferencia de precio; cuando una parcela urbana, que lo era cuando se vendió, pierde valor por motivos urbanísticos, el comprador no puede reclamar al vendedor, sino al causante de la pérdida de valor (Administración).

      En cuanto a responsabilidad por falta de información, indicar que todos los pleitos contra el PXOM de Vigo se publicaron en el DOGA cuando se iniciaron. Además, no hay obligación legal de informar de pleitos contra disposiciones generales en cada acto de aplicación concreto, sino por publicación en el mismo lugar donde se publicó la norma impugnada, en este caso, en el DOGA. Lo único que hay desde hace poco tiempo es una obligación de inscripción registral de expedientes de reposición de la legalidad urbanística así como de impedir la ocupación de viviendas y edificios que no tengan licencia de primera ocupación, señalando la propia Ley Estatal que la Administración sería responsable frente a terceros de buena fe.

      Sobre la validez de la segregación de julio de 2015, en principio sigue vigente, y las fincas creadas siguen existiendo, aun cuando con la nueva normativa no cumplan los requisitos para ser terreno edificable, parcela mínima, etc… Por tanto, la finca que adquirieron sigue existiendo salvo que, por algún otro motivo distinto a la nulidad del PXOM, se anule la licencia de segregación y, por lo tanto, se anule también la compraventa.

      En cuanto a la reclamación de daños, por el contenido de la Sentencia, las reclamaciones de responsabilidad patrimonial habrá que dirigirlas con carácter principal a la Xunta de Galicia, tanto por Administración que aprueba el PXOM como por ser la causante principal de la nulidad del plan. Con carácter solidario al Concello de Vigo, aunque es probable que niegue cualquier responsabilidad en su expediente.

      Los daños a reclamar, si podéis demostrar que estabais preparando la construcción de vuestra vivienda, incluiría el daño moral así como los gastos de alquiler de la vivienda donde estuvieseis. Para probar esa intención de autopromocionar vuestra vivienda sería útil datos como encargos a Arquitectos, presupuestos de contratistas, trámites para obtener financiación para la construcción, etc… En cuanto al IBI habría que solicitar a la Gerencia Territorial del Catastro la recalificación y nueva valoración de la finca. La discusión, al menos en Ourense, fue si debían devolver el IBI de los 4 años anteriores a la declaración de nulidad (periodo máximo de devolución de ingresos indebidos), o sólo desde que se ha declarado nulo (esto es, para Vigo, IBI de 2016 en adelante). Para la pérdida de valor del terreno, habría que analizar el caso concreto y su localización en el municipio, además de que se suele invocar por la Administración que, para concretar la pérdida de valor, habría que esperar a la aprobación del nuevo PXOM.

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